律师看法:房价降了,差价谁来买单?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 11:18:32   浏览:9758   来源:法律资料网
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律师看法:房价降了,差价谁来买单?

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡,房价直线下降,业已高价购房的业主可谓损失惨重,短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元,无疑产生了巨大的心理落差,要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前,深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而,更多的是没有享受补偿的业主,他们的损失可否要求开发商来承担?
2008年6月17日星期二晚上18:40,江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅,与大家一起探讨了目前的热门话题:房价降了,差价谁来买单?【详见网址:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下:
守株待兔,等待开发商主动补偿降价损失,无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者,更希望了解的是,他们是否有权利要求开发商补偿差价?也就是说,开发商有没有义务向购房者补偿差价?所谓义务,无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务,从我国现行法律规定来看,我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后,房屋价格下降,损失由开发商来承担。一般来说,房价或升或降,是一种正常的市场行为,法律不会进行干涉。
关于约定义务,关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为,虽然法律没有规定,但是,在平等的民事主体之间,法律允许“意思自治”,只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定,可以从以下三个方面来考察:
第一,双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道,开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏,供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定,或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均可以在此约定,构成商品房买卖合同的一部分,对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定,按双方约定的处理。从现实情况来看,之前房地产市场一直处于“卖方市场”,购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二,双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定,并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》([2003]7号)第三条的规定,如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售,购房者据此签订了商品房买卖合同,可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三,即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定,也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后,对外公开作出承诺,愿意一定标准补偿业已购房的业主,那么该承诺已经作出即发生法律效力,购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形,购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是,购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商,请求开发商给予适当补偿,只要双方意思表示一致,法律并不禁止。
此外,即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致,购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场,开发商违约情形比比皆是,如欺诈,房屋质量问题,迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权,很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房,最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说,如果开发商存在下列情形之一的,购房者享有合同解除权:
(1)商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人;
(3)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(7)房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(8)商品房买卖合同未作约定,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出3%;
(9)开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(10)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记。

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北京市经济委员会 北京市财政局 北京市国有资产管理局《关于对完成市下达目标的工业主管部门机关人员进行奖励的有关办法》的补充通知

北京市经济委员会等


北京市经济委员会 北京市财政局 北京市国有资产管理局《关于对完成市下达目标的工业主管部门机关人员进行奖励的有关办法》的补充通知
北京市经济委员会等



各区县人民政府,各工业总公司(局、办)、集团公司:
为了进一步促进各工业主管部门认真搞好生产经营工作,努力完成市下达的1995年资产经营责任书规定的目标,全面提高企业经济效益,促进全市经济持续、快速、健康发展,根据1993年京经综字第378号文件精神,决定对完成今年市下达的目标的各工业主管部门机关人员
进行奖励,现将奖励办法补充规定如下:
一、1995年综合考核指标为:市下达的市属国有工业企业资产经营责任书中的国有资产保值增值率、净资产收益率、产销率、实现利润、上交利润、亏损企业亏损户、亏损企业亏损额及技术进步指标中的技术改造、拳头产品、名牌产品共计十项指标。
二、综合考核办法及奖励标准。
1.市属地方国有工业企业的资产保值增值率、净资产收益率、产销率、实现利润及技术进步指标中的技术改造、“拳头”产品、名牌产品七项指标完成目标的各计奖励50元,未完成目标的不计奖。
2.亏损企业亏损户数、亏损企业亏损额完成目标的各计奖励60元,完成目标水平并好于上年实际的奖励10元;亏损企业户数、亏损企业亏损额年末均为零的各计奖励70元。
3.完成上交财政收入目标的计奖110元,未完成目标不计奖。
4.按上述办法,完成目标的人均奖励总额最高600元。
三、其他相关问题按(93)京经综字第378号文件有关规定执行。
四、同仁堂集团公司的考核比照上述规定执行。各区县仍按照(94)京经综字第144号文规定执行。



1996年1月3日

印发《清远市博士后管理工作暂行办法》的通知

广东省清远市人民政府办公室


印发《清远市博士后管理工作暂行办法》的通知

清府办〔2012〕32号


各县(市、区)人民政府,市直有关单位:

经市政府同意,现将《清远市博士后管理工作暂行办法》印发给你们,请认真组织实施。实施中遇到的问题,请径向市人力资源和社会保障局反映。









二○一二年四月十九日





清远市博士后管理工作暂行办法



第一章 总 则



第一条 为支持和鼓励企业、事业等单位开展博士后科研工作,推动产研相结合,提高企事业单位科学研究、生产技术和经营管理水平,根据人事部《博士后管理工作规定》(国人部发〔2006〕149号)、广东省人力资源和社会保障厅《关于印发〈广东博士后培养工程实施意见〉的通知》(粤人社发〔2011〕92号)及其他有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 对在我市设立的博士后科研工作站(以下简称工作站)、博士后创新实践基地(以下简称创新基地)和博士后研究人员的管理及其相关工作,适用本办法。

第三条 本办法所称工作站是指具备独立法人资格的企业(含民营企业)、事业等单位内,经批准可以招收博士后研究人员的组织;流动站是指在高等院校或科研院所具有博士学位授予权的一级学科内,经批准可以招收博士后研究人员的组织;创新基地是指经省批准可以通过流动站招收博士后研究人员的企事业单位。

第四条 博士后管理工作按照政府主导与社会参与相结合,积极培养和引进高层次、创新型、拔尖型人才,促进产学研相结合,加速科技成果产业化,加快经济发展方式转变,推动产业结构转型升级,提高自主创新能力。

第二章 管理机构



第五条 市人力资源和社会保障部门是本市博士后工作的主管部门,负责制定本市博士后管理工作的相关政策,并履行以职责:

(一)贯彻落实国家、省和市委、市政府有关博士后工作的政策规定,研究制订本市博士后工作的中长远发展规划;

(二)研究制订博士后工作的年度计划;

(三)组织开展博士后工作站、创新基地申报工作;

(四)指导和协助在清博士后工作人员科研、生活及成果转化的有关事宜;

(五)核准博士后人员进出站手续,协助解决博士后人员及其亲属的工作、生活问题;

(六)对有关单位博士后工作进行指导、监督、检查、考核和评估;

(七)组织发放工作站、创新基地资助和博士后人员补助经费;

(八)组织博士后宣传推介,联谊交流,择业指导等工作;

(九)负责博士后其他日常管理工作。

第六条 开展博士后工作的单位应制定博士后具体管理办法,配备专门的管理服务人员,负责本单位博士后日常管理和服务工作。



第三章 工作站和创新基地的设立和管理



第七条 申请设立工作站,根据国家有关规定应当具备以下基本条件:

(一)具有独立法人资格,经营或运行状况良好;

(二)具有一定规模,并且有专门的研究与开发机构;

(三)拥有高水平的研究队伍,具有创新理论和创新技术的博士后科研项目;

(四)能为博士后研究人员提供较好的科研条件和必要的生活条件。

第八条 申请设立博士后创新基地,根据省有关规定应当具备以下基本条件:

(一)具备独立法人资格,有较强的经济实力和较好的经济效益;

(二)具有专门的研究与开发机构。研发机构具备基本的工程技术试验条件和基础设施,有必要的检测、分析、测试手段和工艺设备,且设备原值不低于500万元;

(三)拥有高水平的研究开发人员团队,其中研发中心负责人应具有较高的研究水平;

(四)能为博士后研究人员提供较好的科研条件和必要的生活条件。

第九条 市人社部门受理企事业单位申报工作站和创新基地的申请,并负责上报工作。

第十条 博士后工作实行定期评估制度,具体评估办法由市人社部门按照全国博士后管理委员会颁布的指标体系制定并组织实施。

第十一条 市人社部门根据评估结果,对管理工作优秀的设站单位或创新基地进行表彰,并择优推荐有关创新基地申报设立工作站;对管理不善的设站单位或创新基地提出整改意见并限期整改。



第四章 博士后研究人员的招收



第十二条 积极鼓励、支持我市有条件企事业单位申报工作站和创新基地;各级政府和各有关部门要为设站单位招收博士后研究人员提供高效优质服务。

第十三条 各设站单位和创新基地应根据自身发展需要自行制定博士后的招收计划,并应当采取与流动站联合招收,培养博士后研究人员的办法。

第十四条 已取得博士学位,品学兼优,身体健康的人员,可以申请从事博士后研究工作。

第十五条 设站单位、创新基地应将博士后研究人员的进站通知和工作协议报市人社部门备案。

第十六条 博士后研究人员进站后,工作站或创新基地与博士后研究人员应签订工作协议(以下简称“工作协议”),明确在站期间各方的责任、权利和义务。

第五章 博士后研究人员的管理



第十七条 博士后研究人员在站工作期限一般为两年,由于研究课题进度等客观原因需要延长的,由本人提出申请,经工作站和流动站同意,可适当延长,但延长期不得超过一年。

第十八条 博士后研究人员在站期间,其关系由设站单位按国家和省规定管理。

第十九条 博士后科研工作站或创新基地与流动站联合招收的,应由流动站选派相关专业的博士后合作导师作为学术指导人,由工作站或创新基地选派相关专家作为项目研究指导人,共同指导博士后人员的研究工作。

第二十条 设站单位或创新基地根据博士后研究人员的项目研究工作需要,成立科研项目小组,配备专业人员参与项目研究。

第二十一条 博士后研究人员在站期间,根据研究项目需要,经设站单位批准,可以到国(境)外参加国际学术会议或进行短期学术交流,时间一般不超过三个月,如因科研工作需要须延长在国(境)外时间的,经设站单位批准可以适当延长。

第二十二条 设站单位或创新基地应当为在站博士后研究人员建立考核制度。博士后研究人员进站三个月内必须进行开题报告。进站一年进行中期考核,期满后实行全面考核。考核人员由专家组成,考核过程由人社部门参与,考核形式以答辩为主,考核结果报市人社部门备案。

第二十三条 对不能按期完成开题报告、中期考核、出站考核或中途退站的博士后研究人员,按国家和省的有关规定处理。

第二十四条 博士后研究人员在站期间,有下列情形之一的,应予退站:

(一)考核不合格的;

(二)在学术上弄虚作假,影响恶劣的;

(三)因患病等原因难以完成研究工作的;

(四)出国逾期不归超过30天的;

(五)其他情况应予退站的。

第二十五条 退站的博士后研究人员,经设站单位同意后报市人社部门备案。退站后不再享受博士后研究人员待遇,其退站、人事关系、户口迁移手续由市人社部门按有关规定办理。

第二十六条 博士后研究人员研究成果的归属依照国家有关知识产权的法律、法规和工作协议的有关规定执行。

第二十七条 博士后研究人员期满出站前,设站单位可以根据其在站期间的科研能力、学术水平、工作成果,按照国家和省有关规定为其申报评审专业技术资格。

第二十八条 博士后研究人员工作期满,由设站单位按照全国博管委或有关省、市人社部门的有关规定为其办理出站手续。

第二十九条 博士后研究人员工作期满出站,除工作协议另有约定的外,其就业实行双向选择、自主择业。





第六章 博士后工作经费管理



第三十条 博士后研究人员在站工作期间,设站单位或创新基地须按国家和省有关规定的标准为博士后研究人员提供日常生活和工作、科研活动经费。

第三十一条 博士后日常经费由设站单位或创新基地统一管理,单独立帐,专款专用。

第三十二条 市政府为每位进站博士后研究人员提供3万元的科研启动资金,设站单位同时予以配套相应的资金。

第三十三条 市政府对成功申办的博士后工作站或创新基地给予一次性奖励,工作站奖励50万元、创新基地奖励30万元。



第七章 博士后研究人员福利待遇



第三十四条 博士后研究人员在站期间的工资待遇(除国家规定之外),按照不低于设站单位或创新基地同岗位、同条件人员工资标准的原则,由设站单位或创新基地和本人协商确定。博士后研究人员在站期间,应按有关规定享受与设站单位或创新基地同类在职工作人员同等的社会保险等福利待遇。

第三十五条 博士后研究人员进站,可在本市户籍落户,其配偶及未成年子女可办理随迁入户手续。

第三十六条 博士后研究人员在站工作期间,设站单位要主动为博士后配偶安排适当工作并为其子女安排入学、入园事宜。各级人社部门要为博士后配偶、子女联系工作提供方便;各级教育部门要为博士后子女入学、入园提供优惠。

第三十七条 对出站后留在本市企事业单位从事研究工作的博士后研究人员,且约签10年以上工作合同的,签约单位按合同约定可给予每人20万元的安家、生活补贴或入住签约单位的博士后公寓。

第八章 附则



第三十八条 本办法自发布之日起执行。