杭州市人民政府


杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见
杭政函〔2008〕211号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，结合我市实际，提出如下意见：
　　一、进一步创造良好的住房消费环境
　　（一）调整购房入户政策。购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。购房者为非杭州市区户籍人员（不含境外人员），在上城区内购买单套住房（含存量房）总价达100万元以上（含100万元），或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房（含存量房）总价达80万元以上（含80万元）的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理 1户（夫妻以及未成年子女）杭州市区户籍。具体操作办法参照《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》（杭政办〔2006〕6号）规定执行。杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城的购房入户政策仍按原政策执行。
　　（二）放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。
　　降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%；职工首套贷款购买的商品房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。
　　允许杭州区、县（市）异地办理住房公积金贷款手续。鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。
　　（三）实行购买商品房契税、印花税补贴。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。
　　（四）实行存量房交易税收补贴。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内买卖个人普通住房的，买卖双方（均为个人）缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。
　　（五）简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。
　　（六）明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。
　　（七）暂停征收房产登记等相关收费。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项行政事业性收费。
　　二、鼓励推行房屋拆迁货币化安置
　　（八）鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。对原规划用于安置房建设的土地调整为公开出让土地的，其出让收入扣除规定的费用、资金后，返还各做地主体，用于拆迁安置土地的开发和基础设施建设等。
　　（九）加大政府购买力度。市级各部门、各城区做地主体，可根据需要，在价格合理的基础上，按照公开、公平、公正的原则，经市财政部门同意后，通过政府采购的方式，购买中低价位的商品住房，以增加拆迁安置房房源。
　　三、进一步优化房地产业投资发展环境
　　（十）对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
　　（十一）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
　　（十二）适度调整出让价款支付期限。对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且受让人已按《国有建设用地使用权出让合同书》（以下简称《出让合同》）的约定足额支付首期出让价款（包括定金）的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。
　　（十三）放宽建设项目开、竣工期限。对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的经营性用地，且《出让合同》约定须在2009年7月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70%后，可办理交地手续，相关部门凭国有建设用地批准文件，先行开展各项前期准备工作并动工建设，待受让人按批准的时限付清全部出让价款后，再行办理土地使用权登记手续；对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。
　　（十四）放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月;允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。
　　（十五）缓缴房屋物业维修基金和人防易地建设费。领取《商品房预售证》时预收的房屋物业维修基金，延至办理房屋初始登记时收取。人防易地建设费推迟至办理《商品房预售证》时收取。
　　（十六)提高政府服务水平。市级各职能部门及城区政府要营造良好的发展环境，加强与企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。同时，要认真执行《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》（杭政函〔2008〕184号）精神，确保涉及房地产的12个暂停征收项目落实到位[其中房管部门2项：城市房屋拆迁管理费、房屋所有权证书工本费；国土资源部门7项：征（土）地管理费、征地不可预见费、土地登记证书工本费（三资企业）、土地登记证书工本费（普通个人）、土地登记证书工本费（普通单位）、土地登记特制证书工本费（单位）、土地登记特制证书工本费（个人）；建设部门2项：工程定额测定费、工程质量监督费；人防部门1项：工程质量监督费]。
　　（十七）加大支持和监管力度。各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，有关职能部门将对其通报批评，必要时依法进行查处。
　　（十八）鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。
　　四、营造房地产业发展的良好社会氛围
　　（十九）建立房地产市场分析机制。市实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。
　　（二十）建立沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的困难，为企业的进一步发展提供金融支持。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。
　　（二十一）建立突发事件预案机制。制订针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案，同时建立完善突发事件处理机制。
　　（二十二）充分发挥行业协会作用。积极引导和帮助企业提高企业竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。
　　（二十三）加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业虚假广告等行为。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。
　　（二十四）加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
　　如上级有新政策出台，按新政策执行。
　　萧山区、余杭区可参照执行。



二○○八年十月十四日
　　　　　　　强迫卖淫既遂的认定及轮奸情节的处理
　　　　　　　　　　　—以被告人胡城伟、陈伟力、叶升登强迫卖淫、强奸案为例

　一、基本案情

　　被告人胡城伟，男，1989年6月19日出生于浙江省永嘉县，公民身份号码330324198906190059，汉族，中专文化程度，无业，住永嘉县上塘镇阮加山村。因本案，于2011年7月18日被抓获，同日被刑事拘留，同年8月17日被逮捕。现羁押在永嘉县看守所。

　　被告人陈伟力，男，1992年11月12日出生于浙江省永嘉县，公民身份号码330324199211126813，汉族，初中文化程度，务工，住永嘉县大若岩镇大元下村里西坑35号。曾因敲诈勒索，于2008年6月5日被决定行政拘留五日（未执行）；现因本案，于2011年7月10日被抓获，次日被刑事拘留，同月29日被逮捕。现羁押在永嘉县看守所。

　　被告人叶升登，男，1992年11月4日出生于浙江省永嘉县，公民身份号码33032419921104341X，汉族，初中文化程度，务工，住永嘉县沙头镇下方村第4队。因本案，于2011年11月14日归案，同日被逮捕。现羁押在永嘉县看守所。

　　被告人谢建燕，女，1994年12月7日出生于浙江省永嘉县，公民身份号码330324199412075207，汉族，初中文化程度，无业，住永嘉县鹤盛镇鹤盛村11队。曾因吸毒，于2011年5月7日被决定行政拘留十日（未执行）；现因本案，于2011年6月25日被抓获，次日被刑事拘留，同年7月29日被逮捕。现羁押在永嘉县看守所。

　　永嘉县人民检察院以永检刑诉［2011］993号起诉书指控被告人胡城伟、陈伟力、叶升登犯强迫卖淫罪、强奸罪，被告人谢建燕犯强迫卖淫罪，于2011年12月12日向永嘉县人民法院提起公诉。

　　被告人胡城伟、陈伟力、叶升登均辩解自己在宾馆里与被害人陈某某发生性关系是为了强迫她去卖淫，而不是为了满足性欲。

　　被告人谢建燕对指控的事实与罪名没有异议。

　　经审理查明，2011年6月中旬一天中午，被告人胡城伟、陈伟力、叶升登、谢建燕等人预谋将被害人陈某某（女，1995年6月13日出生）带去卖淫，如果不同意就将其强奸后迫使卖淫，陈某某得知要让她去卖淫后欲离去，但被谢建燕等人追回并殴打。当天晚上10时许，为迫使陈某某卖淫，被告人胡城伟、叶升登、陈伟力、谢建燕将被害人陈某某带至永嘉县上塘镇中塘下村上横路37号北侧杨梅山上，并由叶升登、陈伟力、胡城伟先后强行与陈某某发生性关系，随后将陈某某带至永嘉县上塘镇如家宾馆302房间。次日，在如家宾馆被告人胡城伟又强行与被害人陈某某发生性关系。期间，被告人陈伟力伙同“陈群”将陈某某带至永嘉县瓯北镇卖淫，后在永嘉县瓯北镇安顺宾馆，被告人陈伟力伙同“陈群”、“外省人”又相继强行与陈某某发生了性关系。回到永嘉县上塘镇如家宾馆后，被告人胡城伟、陈伟力、叶升登又准备强行与被害人陈某某发生性关系，在胡城伟、陈伟力相继与陈某某发生关系后，叶升登因避孕套用完而没有与陈某某发生关系。当天下午2时许，被害人陈某某乘胡城伟等人不备，逃离该宾馆。

　　2011年11月14日，被告人叶升登自动到公安机关投案，并如实供述自己的犯罪事实。

　　二、法院裁判

　　对于被告人胡城伟、陈伟力、叶升登在宾馆里与陈某某发生性关系是为了强迫她去卖淫，而不是为了满足性欲的辩解。永嘉法院认为，三被告人的第一次轮奸行为是三被告人经过事先商量，目的就是为了迫使陈某某去卖淫，该轮奸行为与强迫卖淫之间有直接联系，但此后三被告人与被害人陈某某发生性关系与强迫卖淫没有直接联系，三被告人原在侦查阶段供认是为了发泄性欲才强奸陈某某的，且陈某某也曾假意答应去卖淫，所以再以强奸手段迫使陈某某卖淫已没有必要，后面的强奸行为应独立评价为强奸罪，具有轮奸情节。因此，本案应以强迫卖淫罪和强奸罪数罪并罚，相应辩解与查明的事实及法律规定不符，不予采纳。

　　永嘉法院认为，被告人胡城伟、陈伟力、叶升登、谢建燕强迫他人卖淫，且实施强奸手段，其行为均已构成强迫卖淫罪；被告人胡城伟、陈伟力、叶升登又违背妇女意志，使用胁迫手段强行与妇女发生性关系，具有轮奸情节，其行为又已构成强奸罪。被告人胡城伟、陈伟力、叶升登犯数罪，应予数罪并罚。由于四被告人为迫使被害人卖淫而强奸被害人，后又将被害人带到瓯北介绍给他人卖淫，虽卖淫行为没有完成，但对被告人来说强迫卖淫行为已经实施，应认定为既遂。公诉机关指控为犯罪未遂不妥，予以纠正。鉴于被告人叶升登犯罪后主动投案，并如实供述其罪行，系自首，被告人谢建燕犯罪时未满十八周岁，在共同犯罪中起次要作用，系从犯，决定对叶升登予以从轻处罚，对谢建燕予以减轻处罚。据此，依照《中华人民共和国刑法》第三百五十八条第一款第（四）项、第二十五条第一款，对被告人胡城伟、陈伟力、叶升登还依照《中华人民共和国刑法》第二百三十六条第三款第（四）项、第二十五条第一款、第六十九条、第五十五条第一款、第五十六条第一款，对被告人叶升登还依照《中华人民共和国刑法》第六十七条第一款，对被告人谢建燕还依照《中华人民共和国刑法》第十七条第三款、第二十七条之规定，判决如下：

　　1、被告人胡城伟犯强迫卖淫罪，判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币22000元；犯强奸罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，决定执行有期徒刑十六年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币22000元。

　　2、被告人陈伟力犯强迫卖淫罪，判处有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币20000元；犯强奸罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，决定执行有期徒刑十五年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币20000元。

　　3、被告人叶升登犯强迫卖淫罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币20000元；犯强奸罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，决定执行有期徒刑十三年六个月，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币20000元。

　　4、被告人谢建燕犯强迫卖淫罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币12000元。

　　三、强迫卖淫既遂的认定

　　强迫卖淫的既未遂的标准在司法实践中争议较大。强迫卖淫系行为犯，只要行为实施完毕即可成立既遂，但何为行为实施完毕却有不同的观点。张明楷认为，被强迫者实施了卖淫行为的，强迫卖淫行为即为既遂。①这里的“实施”有二种理解，一是被强迫者被迫与嫖客发生了性关系；二是被强迫者被迫开始卖淫。通说认为，我国法律并没有明确规定强迫卖淫罪必须以发生某种特定危害结果，即出现“他人卖淫”的结果，才构成犯罪的必备要件。恰好相反，法律只要求行为人实施了强迫他人卖淫行为，即构成本罪。至于被强迫人是否实际卖淫，则只能作为对该罪的量刑因素加以酌情考虑把握，但不能影响犯罪的成立。这里所谓 “他人卖淫”的结果，是指强迫人已实际卖淫。通说认为不以实际卖淫为既遂，但强迫他人卖淫行为到何种程度才算既遂，则是通过下面的案例来说明的。

　　1999年11月8日，外省青年陈某，以找工作为名，带其女同乡王某、刘某到某市。后因工作一时无着落，陈某便准备让王某、刘某到市区发屋卖淫。11月11日晚，陈某将王某、刘某带到一家发屋卖淫，但被王某、刘某坚决拒绝。第二天，陈某以归还路费、生活费为由，再次强迫王某、刘某去卖淫，又一次遭到两人拒绝。11月13日，陈某还逼迫刘某到市区医院作处女膜鉴定检查。当晚，在陈某逼迫王、刘两人卖淫时，王、刘二人设法摆脱报警。陈某被公安机关抓获归案。

　　通说认为，强迫卖淫罪的本质特征是行为人实施强迫行为使他人意志处于不自主状态，并在意志不自主的情况下进行违背其意愿的行为。行为人手段的强迫性，被害人意志的不自主性以及被害人不自愿的卖淫行为构成本罪客观要件不可分割的三个部分。强迫卖淫罪虽然是行为犯，而行为的发展演变无疑有一个过程。如果说只要行为人实施了强迫他人卖淫的行为就构成强迫卖淫罪的既遂，显然是将强迫卖淫罪界定为举动犯，而非行为犯，与我们谈到的强迫卖淫罪危害行为的三个组成部分要求不符。结合该案的具体案情看出，行为人陈某主观上有明显的故意，并且对被害人实施了强迫行为，只是其犯罪行为因受到意志以外的原因而终止，对此，认定其行为构成犯罪未遂是恰当合法的。②

　　按照通说，即使已将被强迫者带到发屋卖淫，如果被强迫者坚决拒绝的，仍是未遂。如果将张明楷的观点理解为被强迫者被迫开始卖淫为既遂标准，与通说的观点是统一的。由此得出强迫卖淫的既遂标准必须同时具备以下二个要件，一是要有实质的开始卖淫行为，如已将被强迫者带至卖淫店中随时准备强迫其卖淫，或准备将被强迫者带往目的地卖淫，中途住宿时已进行招嫖等等；二是被强迫者已被迫同意卖淫。

　　本案中，被告人陈伟力伙同“陈群”将被害人陈某某带至永嘉县瓯北镇安顺宾馆准备卖淫，已有实质的开始卖淫行为；判决内容中有“陈某某也曾假意答应去卖淫”的描述，而陈某某在对方的暴力控制下，所谓的“假意答应去卖淫”实是被迫无奈之举，应认定为“被强迫者已被迫同意卖淫”更为妥当。据此，永嘉法院纠正检察院的未遂指控，将本案认定为既遂是正确的。

　　四、强迫卖淫中轮奸情节的处理