论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
中国民用航空总局


民用机场总体规划管理规定
中国民用航空总局


（2000年12月18日中国民用航空总局局务会议通过，自公布之日起施行）

第一章 总则
第一条 为了加强对民用机场发展规划的管理，保障机场安全运行和可持续发展，制订本规定。
第二条 本规定适用于民用机场及军民合用机场民用部分（以下简称“机场”）的机场总体规划（简称总体规划）管理。
机场总体规划包括机场总平面规划。
第三条 机场管理机构应当依据本规定的要求编制和报批本机场总体规划。
新建机场的总体规划必须经审批后方可进行初步设计工作；运行中的机场总体规划必须经审批后方可进行改、扩建建设项目的前期工作。
经审定批准的机场总体规划是机场建设及发展必须遵循的基本依据。
第四条 机场总体规划应与城市总体规划相协调。

第二章 机场总体规划的编制要求和内容
第五条 机场总体规划应统一规划，分期建设，满足近期和远期发展的要求；机场总体规划目标年，近期为10年，远期为30年。
第六条 机场总体规划在满足机场安全正常运行，提高服务水平的前提下，遵循以功能分区为主，行政区划为辅的原则；功能分区及设施系统应当布局合理，容量平衡，满足航空业务量的发展需要。
第七条 机场总体规划应符合国家及民航行业的有关标准及规范的要求。
第八条 机场总体规划应符合国家国防要求。
第九条 编制机场总体规划应当符合下列基本要求：
（一）飞行区设施和净空应符合安全运行要求；
（二）航站区位置适中，并具备分期实施建设的方案；站坪机位与航站楼相协调，航空器地面运行顺畅；陆侧交通便捷、有序；
（三）空域规划可行，飞行程序设计合理，目视助航、通信、导航、航管、雷达和气象设施配置适当；
（四）航空器维修、货运、供油等辅助生产设施及消防、救援、安全保卫设施布局合理，直接为航空器运行、客货服务的设施靠近飞行区或站坪；
（五）供水、供电、供气、供暖、制冷、排水、通信等公用设施与城市公用设施相衔接，各系统规模及路由能够满足机场发展需求；
（六）机场与城市间的交通连接顺畅、便捷；机场内供旅客、货运、航空器维修、供油等不同使用要求的道路设置合理，避免相互干扰；
（七）根据机场噪声影响预测，做好机场内及邻近地区的土地使用规划，保持机场与周边地区协调发展；
（八）在满足机场运行和发展需要的前提下节约用地，尽可能少占耕地，减少拆迁；
（九）结合场地条件进行规划布局，竖向设计结合地形，公用设施管线布置合理；注意建筑群的相对集中和群体效果。
第十条 机场总体规划应当包括以下内容：
（一）编制依据，包括项目建议书和可行性研究报告的批准文件、采用的主要标准和规范；
（二）机场场址的基本情况，包括机场地理位置、空域、净空条件、地形地貌、工程地质及水文地质、气象、电磁环境、矿藏、地震、地面交通、与周围城市及邻近机场的关系；
（三）机场航空业务量预测及相关数据分析；
（四）跑道位置、方位及飞行区各部分的平面尺寸，各功能分区的位置范围、相互关系及平面规划布局，机场分期发展规划及分期建设用地范围，空管设施规模及导航台站的位置，机场建设和生产运行对周围环境影响的评价，场内外交通及公用设施系统，公用设施干管走向及机场控制
点高程；
1、飞行区规划，包括跑道、升降带、跑道端安全地区、滑行道系统、机坪、目视助航系统设施、机场围界及巡场路、净空障碍物限制等设施的规划；
2、空中交通管理系统规划，包括航管、通信、导航、气象等设施的规划；
3、航站区规划，包括航站楼构型及布局、站坪机位布置、航站楼前道路系统、停车场（楼）等设施的规划；
4、货运区规划，包括货运机坪、生产用房、业务仓库、集装箱库（场）、停车场等设施的规划；
5、航空器维修区规划，包括机库、维修机坪、航空器及发动机修理车间、发动机试车台、外场工作间、航材仓库等设施的规划；
6、工作区规划，包括机场管理机构、航空公司、各联检单位、公安、武警、安检等驻场机构的办公和业务设施，地面专用设备及特种车辆保障设施，机上供应及配餐设施，消防及安全保卫设施，应急救援及医疗中心，旅客过夜用房等设施的规划；
7、供油设施规划，包括油品接收、中转、储存、加油及管网等设施的规划；
8、公用设施及交通系统规划，包括供水、供电、供气、供暖、制冷、排水、防洪、通信等设施的规模及路由，场内外道路及其它交通方式的规划；
9、环境保护工程规划，包括噪声影响控制、鸟害防治、污水处理、航空垃圾及机场污物处理、环境监测、绿化等规划；
10、土地使用规划，包括各期机场建设用地规划、本期占用土地范围及拆迁情况、机场周围地区的土地使用规划和建设控制原则；
11、机场竖向设计及管（线）网综合规划；
12、专业技术培训设施、公务航空飞行等通用航空设施的规划；
（五）规划方案的分析及比选，包括对各功能分区、子系统或设施间的工艺流程及相互关系，分期实施的可能性等进行多个完整方案比选；
（六）技术经济指标分析，包括阐明上述各方案主要技术经济指标，并进行分析、对比；
（七）在工程技术及经济效益的综合论证基础上，提出推荐方案；
（八）机场总体规划图，包括：
1、机场与周围城市及邻近机场关系图，其比例尺应采用1∶100000或1∶200000；
2、机场外部交通及公用设施系统规划总体布置图，其比例尺应采用1∶50000或1∶100000；
3、机场近期总平面规划图，其比例尺应采用1∶5000或1∶10000，并在地形图上绘制；
4、机场远期总平面规划图，其比例尺应采用1∶5000或1∶10000，并在地形图上绘制；
5、通信、导航、雷达台站布置图，其比例尺应采用1∶50000或1∶100000；
6、机场净空障碍物限制图，其比例尺应采用1∶50000；
7、机场周围地区土地使用规划控制图，其比例尺应采用1∶10000或1∶25000；
8、机场竖向设计及管（线）网综合规划图，其比例尺应采用1∶5000或1∶10000；
（九）附件，包括：
1、机场空域规划和空管设施规划图；
2、飞行程序设计方案；
3、机场环境影响评价报告书有关资料及批复文件，包括噪声影响等值线图，其比例尺应采用1∶50000；
4、与当地政府及其有关部门协调后的机场内、外地面交通及各公用设施的规模和路由。

第三章 机场总体规划的报审程序及其管理
第十一条 中国民用航空总局（以下简称“民航总局”）负责机场总体规划的审批管理。民航地区管理机构根据民航总局授权对所辖地区内的机场总体规划进行审批。
民航地区管理机构负责所辖地区机场总体规划的监督管理。
机场管理机构负责本机场总体规划的组织实施。
第十二条 新建机场的总体规划由其项目法人或建设单位负责组织编制。运行中的机场的总体规划由机场管理机构负责组织编制。
第十三条 编制机场总体规划应由经民航总局批准的具有相应资质的单位承担。
在境外注册的设计咨询机构不得独立承担国内机场的总体规划设计工作；符合资质条件的单位与境外设计咨询机构合作承担机场总体规划设计的，应当报民航总局认可。
第十四条 项目法人、建设单位或机场管理机构在组织编制机场总体规划时，应当与当地人民政府及其有关部门、驻场单位充分协商，征求意见。各驻场单位应当积极配合建设单位或机场管理机构做好编制工作，及时反映本单位的意见、要求，并提供有关资料。
第十五条 机场总体规划由项目法人、建设单位或机场管理机构上报所在地区民航地区管理机构审核，由民航地区管理机构提出初审意见，上报民航总局审批。
第十六条 机场总体规划经批准之后，项目法人、建设单位或机场管理机构应当于30天内将有关文件、规划图纸报送当地人民政府及其有关部门备案，以便于机场总体规划纳入城市总体规划。
第十七条 机场管理机构应当按照国家有关规定，依据机场总体规划，为各驻场单位提供服务。
第十八条 各驻场单位在机场总体规划范围内的建设项目，在立项之前，应当以书面形式征得机场管理机构的同意。机场管理机构应当按照经批准的机场总体规划进行复核，并在15天内作出书面审核意见。
第十九条 机场管理机构应当对经批准的机场总体规划的实施予以严格管理。
机场管理机构应委托有资质的单位每五年对机场总体规划进行一次复核，并及时将复核意见上报所在地区民航地区管理机构，并由民航地区管理机构报民航总局备案。
因重大情势变迁确需变更机场总体规划，须按本规定第十五条规定的程序报审，经审批后方可实施。
第二十条 机场管理机构应当按照本规定制订本机场总体规划实施细则，报所在地区民航地区管理机构备案。

第四章 附则
第二十一条 通用航空机场总体规划的管理可参照本规定执行。
第二十二条 本规定自发布之日起施行。



2000年12月18日