关于新修订民事诉讼法“先行调解”的若干探讨
　　　　　　　　　　　　　　　　－－以陕西丹凤县法院“诉调对接”为例

　　　　　　　　　　李政 西北政法大学 副教授

　　内容提要: 诉前调解是近年来我国建立多元纠纷解决机制探讨的热点问题之一。在最高人民法院的指导下，各地法院创造出各有特色的诉前调解模式，在司法创新、能动司法、实现诉讼与非诉讼衔接方面积累了较多经验。在立法对诉前调解尚无明确规定，而最新修订的《民事诉讼法》增加先行调解规定的背景下，本文以陕西丹凤县人民法院实施的“诉调对接”模式为例，分析了诉前调解应注意的一系列问题，通过与美国ADR及调解程序的比较，提出了我国诉前调解在规程设计中应予明确的内容，以期实现立法与司法的统一。


诉前调解是我国建立多元纠纷解决机制的一个热点问题，是实现诉讼与非诉讼衔接的重要环节。近年来，在最高人民法院的指导下，各地法院在司法创新、能动司法、实现诉讼与非诉讼衔接方面积累了较多的经验，创造出多种多样的诉前调解模式。在立法对诉前调解尚无明确规定而最新修订的《民事诉讼法》增加“先行调解”规定的背景下，本文以陕西丹凤县人民法院实施的“诉调对接”模式为例，试图探讨诉前调解应注意的问题，并通过与美国的ADR及调解程序的比较分析，以及对先行调解的制度设计，旨在为我国先行调解立法的实施提供参考。
　　一、我国诉前调解的运行模式：以丹凤县法院“诉调对接”为例
　　2009年7月24日，最高人民法院印发了《关于建立和健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》，明确了诉讼与非诉讼衔接的目标和任务。如何实现诉讼与非诉讼衔接？在实践中，各地法院都在进行着积极探索。2012年7月，西北政法大学民事司法改革研究所和民商事纠纷解决机制研究所的教师和研究生组成“诉调对接”课题调研组，赴陕西省商洛市丹凤县人民法院调研。笔者作为调研组成员，通过座谈、走访、查阅案卷及相关资料等调研活动，专门考察了丹凤县人民法院“诉调对接”模式。
　　陕西丹凤县人民法院的“诉调对接”具有典型性。基于信访案件数量连年居高不下，严重影响法院正常的审判工作的现状，丹凤县人民法院自2008年起开始尝试并探索“诉调对接”工作。该法院以“化解矛盾纠纷关口前置，法官工作阵地重心前移”为工作思路，把法院调解工作向诉前延伸、向社会延伸，充分调动、整合社会各方力量，初步建立了多元化解决矛盾纠纷机制的“大调解”工作格局。自实施“诉调对接”后，诉前调解案件成功率达97％，自觉履行率达99％，未发生一起新的上访案件；立案受理的诉讼案件调解结案率达到了82％，收到了良好的社会效果，为辖区经济发展和社会和谐稳定提供了有力的司法保障。2008年，该院在商洛市基层法院综合考核中名列第一，并被评为全市优秀法院、调解工作先进法院，县委年度工作考核为优秀单位。涉诉信访工作分别被商洛市中级法院和县委、县政府评为先进集体。2009年7月，其调解工作受到最高人民法院的通报表扬。
　　丹凤具人民法院“诉调对接”模式的主要做法是，“根据案件的性质和特点，适合由人民调解组织调解且未经调解的民间纠纷，在当事人自愿的基础上，通过一定程序引导当事人选择基层人民调解组织对纠纷进行处理，以解决争议的措施机制”。该法院通过纠纷诉前审查对案件进行合理分流，以调委会为主体，以法官为指导进行诉前调解，调动各方力量包括派出所、司法所、土管所、林业站、综治办、妇联等部门共同调解。并制定了相关的文件，包括《关于进一步加强规范诉前调解工作若干问题的指导意见（试行）》、《诉前调解提示书》、《建议调解通知书》、《诉前纠纷调处情况跟踪登记卡》和《调解人员与包村法官联系册》，以此保障诉前调解最大程度的实现。[1]
　　笔者实地考察了丹凤县人民法院龙驹法庭的“诉调对接”模式。该模式实际上属于诉前调解的范畴。诉前调解通常是指法院在诉讼程序开始之前对当事人之间的纠纷进行的调解。诉前调解的运行模式，包括立案前的调解和立案后的调解。龙驹法庭的做法属于立案前的调解。立案前调解，即当事人起诉后，法院立案前，由法院附设的调解室或由法院委托的基层调解单位专职调解人员对案件进行调解。这种模式的好处在于：一是对于当事人，提高了效率、降低了成本，调解是免费的；二是有利于减轻法院的讼累。立案后调解，即法院立案后，由主审法官委托调解室专职调解人员对案件进行调解。这种模式有利于法院分流与减少实际进人诉讼程序的案件数量，缓解了法官的压力。因为判决并非最好的纠纷解决方式。
　　诉前调解不同于诉讼调解。诉前调解就其性质而言，是替代性纠纷解决方式的一种。诉讼调解是法官在审理案件程序中的调解。其主要的区别在于调解的主体不同。
　　诉前调解也不同于诉外调解。诉外调解是指法院以外的第三方对当事人之间争议的调解，即当事人没有向法院提出诉求。
　　归根结底，无论采用何种方式调解，其目的都是为了解决争议。调解者理应最大限度提供帮助，以满足当事人解决争议的需求。
　　丹凤县人民法院龙驹法庭的实践经验表明：三年来法庭共接待群众诉求611件，立案453件，调解率达到83％以上；诉前调解纠纷158件，调解成功率100％，自动履行率98％。通过“诉调对接”模式，及时化解了矛盾，维护了当地正常的生产、生活秩序。
　　在诉前调解中，龙驹法庭采取法官包村指导，调解人员以社区主任、村干部为主干，这些人在当地有一定的威望，且对各家情况了如指掌，调解有针对性，故调解效果好。这种调解方式与中国传统文化相契合，既满足了当事人的心理、情感需求，又取得了“案结事了”的社会效益。
　　二、诉前调解应注意的问题
　　解决纠纷的方式包括和解、调解、仲裁、诉讼以及其他创新方式，调解仅是各种纠纷解决方式中的一种。就调解方式而言，因调解的主体不同、阶段不同、方式不同，又分为不同种类的调解。诉前调解只是调解的一种，虽然立法上没有明确的规定，但根据最高法院的规定以及解决纠纷的实际需求，实践中诉前调解开展的如火如荼。从百度搜索发现，各地法院有关诉前调解的模式各有千秋，且均取得了较好的效果。但诉前调解模式如何实现可持续发展？这种纠纷解决机制能否标本兼治？诉前调解的功效有没有被夸大或盲目追捧？各地法院有没有相互攀比追求形式？对此我们应以理性回应。
　　对于诉前调解的运用，我们需要厘清以下问题：
　　（一）诉前调解不是诉讼的必经程序
　　诉前调解归根结底属于调解，它和诉讼一样，都是解决民事争议的有效方式。对于调解的价值，既不能夸大，也不能缩小。调解与诉讼应当具有同等的法律效力，这样，才能保证调解协议的有效实施。从现行规定看，调解显然不足以与诉讼媲美。纵观世界各国，调解具有全球化趋势，说明调解有无穷的魅力。调解是独立的纠纷解决方式，不能认为调解仅仅是诉讼的必经程序而抹杀其独立价值。调解与诉讼的关系，可以比照仲裁与诉讼的关系制定，即或调或诉的关系。这样规定，有利于树立调解的威信，也有利于当事人诚信守信，乃至对建立社会诚信体系都将产生积极的意义。
　　（二）合理解读司法最终解决原则
　　司法最终解决原则，是法制社会的保障。这一原则的本意是：司法是权利的最终救济方式和法律争议的最终解决方式。但现代司法实践告诉我们，司法并非万能，或者说司法未必是最彻底的、最完美的纠纷解决方式，很多情况下，通过诉讼判决的结果，未必能“案结事了”。而替代纠纷解决方式的出现和发展，恰恰能实现这一点。随着ADR程序在全球的发展，纠纷的解决方式不断被创新。在符合人类社会的公平和正义前提下，只要有利于化解纠纷，有利于社会秩序的构建的纠纷解决方式，我们都可以加以创造。
　　（三）避免以诉前调解拖延诉讼
　　诉前调解取得的社会效果，从各类报道以及我们的调研中都得以显现。但我们的调研对象是法院和社区主任、村主任（诉前调解员），他们的介绍有无偏颇？对接受调解的当事人而言，究竟对调解的满意度如何？我们并没有进一步考察，这的确遗憾。对诉前调解达成的调解协议，是法院满意，还是当事人满意？虽然，调解有很多好处和优势，但调解并不是万能的，也不是衡量和谐社会的标尺。当今社会利益多元化，矛盾多、冲突多，在此种形势下，采用调解方式解决各类矛盾和冲突，的确不失为一种好的选择，但调解必须讲程序。如果认为调解只是简单的说教，不符合法治社会的要求。调解的期限不宜过长，不能成为拖延诉讼的方式。我曾听法院的同志讲，为了促使当事人达成调解协议，就采取拖延时间的办法，这显然违背了调解的初衷和真实的价值。调解的目的在于降低成本、提高效率，在于最大限度的实现双方的利益，如果一味拖延，使一方委曲求全，使一方无奈退让，都会损及社会的公平正义，久而久之，法律不被信仰，最终破坏的是整个司法体系。
　　（四）不能过分依赖调解者的身份
　　在龙驹法庭所辖的社区调研时，我们参观了社区调解办公室，一间大约20平米的房间，墙上挂着有关调解的工作制度。法院向我们介绍了诉前调解的主体是社区（村）调委会，法庭对他们是指导、帮助的作用。在处理法庭和调委会的关系上，法庭按照“不缺位、不错位、不越位”的原则，明确法官的职责，不代替不包揽。调研中我们发现，调委会成员以社区（村）主任和村干部为主，他们的身份对调解具有得天独厚的优势，因为他们掌握着社区（村）里的资源，所以促成调解成功的几率较高。但发展调解，不能过分依赖调解者特殊的干部身份，而应建规立制。
　　（五）处理好立法与司法的关系
　　诉前调解缺少立法的现状，随着本次民事诉讼法的修改，将有所改变。新修订的《民事诉讼法》第122条：“当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。”该条属于新增加的规定。本次民诉法修改，虽然没有直接采用“诉前调解”这一概念，但增加了“先行调解”的法律条款。如何理解“先行调解”与“诉前调解”，即如何理顺立法与司法的关系，是新民事诉讼法实施中的一个问题。单从目前各地法院已经实施和总结的诉前调解模式来看，诉前调解应当属于先行调解的范畴。从这个意义上讲，先行调解涵盖了诉前调解，先行调解有了法律依据，即意味着诉前调解有了法律依据，其正当性与合法性也得到了确认。
　　三、诉前调解与美国ADR及调解程序比较
　　ADR是Alternative Dispute Resolution的简称，可译为“替代性纠纷解决方式”。由于ADR是相对于诉讼而言的纠纷解决方式，因而也称其为非诉讼纠纷解决方式。
　　“ADR这个术语涵盖解决纠纷过程中一个广阔的领域，在这个领域内除了每种方法都是相对于诉讼的另一种选择外，许多方法之间几乎没有什么共同点。诉讼当事人、律师和法官经常采用目前的ADR程序或创造一种新的方法，以达到该法律纠纷的整体需要。为了涵盖这些新技术，ADR技术在不断地扩展”。{1}美国的ADR存在多种形式，包括附设在法院的ADR和民间的ADR两种。其中附设在法院的ADR形式主要有调解、仲裁、早期中立评估和简易陪审团审判；民间ADR主要包括仲裁和调解两种形式。在ADR的各种形式当中，调解是最为常见和最重要的一种形式，是所有其他形式ADR的基础。{2}
　　为了发展ADR和调解程序，美国先后颁布了《1998年美国替代性争议解决（ADR）法案》和《2001年美国统一调解法（UMA）》，明确了ADR以及调解程序的内容，这为美国替代性争议解决提供了法律依据。
　　《1998年美国替代性争议解决（ADR）法案》明确规定：“替代性争议解决程序包括任何除了由主审法官主持的审判之外的中立第三方参与帮助解决争议点的过程或程序，采用的方法包括第654条至658条所规定的早期中间人评估、调解、微型审判及仲裁。”并规定：“对替代性争议解决程序的管理。每一合众国地区法院应当指派一名雇员或一名司法官员以实施、管理、指导并评估法院的替代性争议解决程序，该名人员应熟悉替代性争议解决的实务和程序。此等人员亦得负责招募、初选并训练律师在法院的替代性争议解决程序中担任中间人及仲裁员。”
　　《2001年美国统一调解法（UMA）》规定：“调解”指一种程序，在该种程序中，调解员推动当事人间的沟通和协商，协助其就争议事项达成自愿的协议。
　　对于替代性争议解决方式的出现，美国历史学家杰罗德·奥巴可在《没有法律的正义》（Justice WithoutLaw）一书中写道：美国的纠纷解决方式一直以来都比我们当前受限的法律观点所能提供的方式更加多样和复杂。……纵观美国历史，法治明显被拒斥，而热衷于用替代手段来理顺人际关系，解决个人之间不可避免的纠纷。非法律的纠纷和解手段的成功，一直有赖于社会共同体的一贯共识。如何解决纠纷，从相反的角度说，就是如何（或者是否）维护社会共同体……历史上，仲裁和调停是优先的替代手段。它们所表达的社会共同体的司法意识形态，是在既没有正式的法律，也没有基于社会共同体成员相互接近和相互信任的衡平过程的情况下产生的。它们是作为共同体自治的一种本土方式而兴盛发达的。……出于对法律和律师的怀疑，他们所发展的冲突解决模式，反映了他们对社会和谐的共同憧憬：超越个人冲突，实现没有法律的正义。{3}由此可见，在美国，寻求诉讼以外的争议解决方式—ADR，是历史的选择。
　　美国的ADR制度，从根本上缓解了法院的压力，并对维护家庭关系、社会关系、经济关系起到了积极的作用。在美国的影响下，世界很多国家开始探索非诉讼纠纷解决方式，象英国等欧洲国家、邻国日本等国家的ADR也得到迅速发展；我国法学界对多元纠纷解决机制的研究和改革也不断地深入。对ADR制度的研究和实践，已经成为全球性的命题。{4}ADR不像诉讼那样自然地形成两极对抗。诉讼的对抗制，虽然能够得到判决，但往往使问题更加恶化，不能从根本上缓和双方的利益冲突；而采用ADR和调解，双方可以面对面平等的交流、沟通，有利于消除纠纷双方的矛盾，维护的是长久的利益，实现的是互利双赢。
　　在美国ADR制度中，调解是最受欢迎的一种方式，这源于调解的自由、平等、和谐的程序特征。“调解既是法制社会中出现的一种新型纠纷解决方式，也是自古流传至今的一种传统的纠纷解决方式。现代调解是指20世纪70年代发端于美国，80年代出现于澳大利亚和英国，90年代拓展至欧洲大陆法国家和南非的一场运动。”{5}
　　美国调解分为：社区调解（Community mediation），私人调解（Private mediation），机构调解（Agency me-diation），与法庭相联系（Court-connected）的调解。其中私人调解包括 ADR服务供应商（ADR serviceproviders）和工作场所／机构调解（Workplace/institutional mediation）；与法庭有关的调解包括：法庭雇佣的调解人（Court-paid mediators），由当事方雇佣的独立调解人（Independent mediators paid by parties），志愿调解人：免费调解（Volunteer mediators: mediate for free）。调解的基本程序是：为调解做准备—确认问题—讨论问题—解决问题—结束调解，具体步骤包括：1．介绍：向当事方介绍调解人，向当事方介绍彼此，向当事方介绍调解；2．确立基本规则：同意调解，调解的目标或目的，调解人无决定权，保密，中立等；3．联席会议：信息交换；4．调解会议：了解额外细节，探索当事方利益，探索彼此关系；5．建立可选方案；6．交换提议；7．缩小可选方案范围；8．和解或其它结果。
　　美国社会是一个注重程序的社会，因而调解历史虽短，但程序发达且严谨，调解的每一步骤都有设计，且要签署相关的文件，这一点是值得我们借鉴的。
　　与美国ADR及调解程序相比，我国诉前调解程序仅是ADR调解程序中的一种方式，在调解程序方面虽有某些相似之处，如自愿、合法、保密等原则的适用，采取“面对面”、“背对背”的调解方式等。但在具体规定和操作上，中美调解还存在较大的区别。比如调解目标的设定、调解主体、调解协议的效力等均有差异。
　　我国诉前调解，包括丹凤县法院“诉调对接”的探索与实践，在化解基层各类纠纷中，虽然效果显著，但也存在一些困境：诉前调解或“诉调对接”模式能否实现可持续发展？调解的程序是否公正？调解的范围、方式、调解人员的素质以及调解协议的效力等问题，还有待于从理论上深入研究，从法律上予以完善。
　　四、对先行调解的规程设计
　　耶林说“目的是全部法律的创造者，每条法律规则的产生都源于一种目的，即一种事实上的动机。”{6}那么，我国民事诉讼法修改的目的，应是为了满足诉权的行使和司法的需要。新修订的《民事诉讼法》关于“先行调解”的规定，从字面上理解，应为法院在审判前所做的调解。立法上的这一规定，可以将实践中各具特色的诉前调解模式囊括其中，至少在名称上实现了统一。但由于新民诉法对先行调解仅是原则性规定，因此，在实践中还应明确下列内容：
　　（一）应对先行调解的范围即案件类型作出明确的规定
　　哪些案件适合先行调解？在立法中做列举式规定，也许比较困难，但可以用排除法加以规定，即规定哪些案件不宜调解。此可借鉴国外的做法。
　　如《美国调解法》规定：“本[法]不适用于下列调解：
山东省菏泽市人民政府


菏泽市物业管理办法

政府令[2005] 第11号





　　《菏泽市物业管理办法》已经市政府第二十三次常务会议研究通过,现发布施行。
　　

市长:
　　二○○五年十月九日


　　菏泽市物业管理办法


　　第一章　总　　则第一条　为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》),结合我市实际,制定本办法。第二条　本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第三条　本办法适用于本市行政区域的物业管理活动。
　　第四条　市、县区人民政府房地产行政主管部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　第五条　建设、规划、物价、公安、工商、环保、民政、市政、供电、邮政、通讯、广播电视等有关部门按照各自法定职责,协同做好物业管理的有关工作。
　　第二章　业主及业主大会
　　第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业管理费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,原则上一个完整的住宅小区为一个物业管理区域。第十条　同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县区房管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。业主在同一物业管理区域内每拥有一套100平方米及以下建筑面积的物业,即拥有一个投票权;单套物业建筑面积超过100平方米的,每超出100平方米,增加一个投票权。
　　第十一条　业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区内的全体业主具有约束力。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经过20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会(社区)。
　　业主委员会应当作好业主大会会议记录。
　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
　　(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
　　(四)监督业主公约的实施;
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的县区房管部门备案。菏泽开发区行政区域内选举产生的业主委员会向市房管部门备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　第十七条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会(社区)相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会(社区)依法履行自治管理职责,支持居民委员会(社区)开展工作,并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会(社区),并认真听取居民委员会(社区)的建议。
　　第三章　前期物业管理
　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十四条　按照房地产开发与物业管理相分离的原则,建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位未按前期物业管理规定选聘物业管理企业并签订前期物业服务合同、制定业主临时公约的,房管部门不予受理商品房预售申请。
　　住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县区房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置不少于物业总建筑面积3‰的物业管理用房。住宅小区总建筑面积在1.7万平方米以下的,物业管理用房面积应不少于50平方米。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
　　第四章　物业管理服务
　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并取得相应物业管理企业资质。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。任何单位或个人也不得占用、挪用、抵押、交换、买卖物业管理用房。
　　第三十九条　物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本办法第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当作好交接工作。
　　第四十条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业管理服务收费应当遵循合理、公开的原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。
　　物业管理企业应实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。
　　住宅小区的物业管理服务收费实行政府指导价,收费标准根据市制定的等级收费标准,由价格主管部门会同房管部门确定。写字楼、工业园(区)、商场(商埠)、宾馆(酒店)等物业服务收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方合同约定,并向价格、房管部门备案。价格主管部门应给予规范和指导。
　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
　　第四十三条　市、县区价格主管部门和房管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
　　第四十四条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。供应单位委托物业管理企业代收相关费用的,应签定代收代缴合同,并支付委托代办费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十七条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反《条例》和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　房管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
　　第五章　物业的使用与维护
　　第五十条　物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
　　第五十一条　业主、使用人使用房屋不得有下列行为:(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
　　业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果,由其自负。
　　第五十二条　物业管理区域内禁止下列行为:(一)践踏、占用绿地;(二)损毁树木、园林;(三)占用通道等共用场地;(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;(五)发生超出规定标准的噪音;(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
　　第五十三条　物业共有部分的维修责任,按下列规定承担:(一)毗连部分,由毗连部分的业主共同承担;(二)建筑物本体共用部分,由该建筑物所有业主共同承担;(三)物业管理区域内共用设施、设备、场地,由全体业主共同承担。
　　出租物业维修责任的承担,应当在租赁合同中约定。
　　第五十四条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
　　第五十五条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损坏业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
　　第五十六条　供水、供电、供气、供热、排污、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
　　新建小区的业主委员会应主动到供水、供电、供气、供热等单位,办理实行“一户一表”、抄表到户的相关手续,实行“一户一表”、抄表到户管理;供水、供电、供气、供热等单位对旧住宅小区应当进行“一户一表”、抄表到户改造。
　　第五十七条　业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业,并按照《菏泽市住宅室内装饰装修管理办法》规定的程序进行申报登记。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十八条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
　　新建住宅小区的专项维修资金按建筑面积每平方米20元的标准收取,业主在办理房屋权属登记时交纳,由房管部门设立专款账户代为管理;已出售但未建立专项维修资金的旧住宅小区,业主按建筑面积每年每平方米2元的标准交纳,由物业管理企业收取。专项维修资金的使用、管理、监督按国家有关规定执行。
　　第五十九条　利用物业共用部位、共用设施设备和商业用房进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
　　第六十条　物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。
　　第六章　法律责任
　　第六十一条　住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,依据《条例》第五十七条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
　　第六十二条　建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,依据《条例》第五十八条规定,由县级以上房管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　第六十三条　不移交有关资料的,依据《条例》第五十九条规定,由县级以上房管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十四条　未取得资质证书从事物业管理的,依据《条例》第六十条规定,由县级以上房管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十五条　物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,依据《条例》第六十一条规定,由县级以上房管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　第六十六条　物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,依据《条例》第六十二条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　第六十七条　挪用专项维修资金的,依据《条例》第六十三条规定,由县级以上房管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第六十八条　建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,依据《条例》第六十四条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十九条　未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的,依据《条例》第六十五条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第七十条　有下列行为之一的,依据《条例》第六十六条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第七十一条　违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法向人民法院起诉。
　　第七十二条　业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
　　第七十三条　违反本办法规定,房管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
　　第七章　附　　则
　　第七十四条　本办法自颁布之日起施行。