国家税务总局


国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知

国家税务总局
2001-12-20
国税发[2001]142


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。
　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）的规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

二OO一年十二月二十日
广东省江门市人民政府办公室


江府办［2006］73号



印发江门市县一级人民政府耕地保护责任目标考核办法的通知

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各市、区人民政府，市直有关单位：

 《江门市县一级人民政府耕地保护责任目标考核办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。执行过程中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。



江门市人民政府办公室

二○○六年八月十四日



江门市县一级人民政府

耕地保护责任目标考核办法

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 为认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号),建立县一级人民政府耕地保护目标责任制度,切实加强耕地保护工作。现根据《广东省地级以上市人民政府耕地保护责任目标考核办法》(粤府办［2006］17号)要求,结合我市实际，制定本考核办法。

 一、考核对象

 各市、区政府对《江门市土地利用总体规划》(以下简称《规划》)确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积、土地开发整理复垦新增耕地量负责,各市、区长为第一责任人，为本办法考核对象。

 二、考核指标

 考核指标主要包括耕地保有量、基本农田保护面积、耕地和基本农田占补数量与质量。由市国土资源局会同市农业局、市统计局、市发展改革局等有关部门,根据《规划》确定的相关指标，各地经省、市批准的易地开发补充耕地、耕地储备指标转让等指标任务调整，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田和补划基本农田面积，以及生态退耕、自然灾害等实际情况,提出考核指标建议,报市政府批准后下达,作为各市、区政府耕地保护责任目标。　　

 三、考核标准

 (一)各市、区行政区域内的耕地保有量不得低于市政府批准下达的耕地保有量考核指标。

 (二)各市、区行政区域内的基本农田保护面积不得低于市政府批准下达的基本农田保护面积考核指标。

 (三)各市、区行政区域内各类非农建设经依法批准占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积与质量。

 同时符合上述三项要求的,考核认定为合格;否则,考核认定为不合格。

 四、考核方法

 耕地保护责任目标考核遵循客观、公开、公正的原则，考核采取自查、抽查与核查相结合的方法。从2006年起,每5年为一个规划期,在每个规划期内对各市、区政府至少考核2次。

 (一)各市、区政府要按照本办法的规定,在每年11月初组织自查,并于11月20日前向市政府报告耕地保护责任目标的履行情况。

 (二)市国土资源局会同市农业局、市统计局、市发展改革局等部门，每年对各市、区耕地保护责任目标履行情况进行抽查，并将抽查情况向市政府报告。

 (三)由市国土资源局牵头，组织市农业局、市监察局、市审计局、市统计局、市发展改革局等部门实施考核工作，并将考核结果报市政府审批。

 五、考核要求

 （一）市土地利用变更调查提供的各市、区耕地面积、生态退耕面积、基本农田面积、土地开发整理复垦新增耕地面积以及分等定级的数据,将作为考核参照依据。

 （二）各市、区政府要将基本农田落实到地块和农户，并在集体土地所有权证书和农村土地承包经营权证书上注明。基本农田保护区规划图以及基本农田保护制度和要求、责任单位等内容要在各行政村显著位置长期公告。

 （三）各市、区政府要按照国家统一的规范,加强对耕地及基本农田的动态监测,在考核年向市国土资源局、市农业局提交耕地、基本农田的面积、土地开发整理复垦新增耕地面积和等级情况的监测调查资料,并对数据的真实性负责。

 （四）市国土资源局要采用抽样和卫星遥感监测等方法和手段，建立抽样调查制度和监测网络，会同市农业局对耕地、基本农田的面积和等级情况进行核查。

 六、考核奖惩

 （一）市政府对各市、区的耕地保护责任目标考核结果进行通报。对认真履行责任目标且成效突出的给予表彰,并在安排市政府支配的有关用地指标和土地资金时予以倾斜;对考核认定不合格的，责令整改,并限期补充数量、质量相当的耕地和补划数量、质量相当的基本农田,整改期间暂停受理该市、区农用地转用和征收土地报批。

 （二）耕地保护责任目标考核结果,列为各市、区政府第一责任人工作业绩考核的重要内容。对考核确定为不合格的市、区,由市监察局、市国土资源局对其审批用地情况和建设占用耕地情况进行全面检查,按程序依纪依法处理直接责任人,并追究有关人员的领导责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 各市、区政府应当根据本办法,结合本行政区域实际情况,制定对下一级政府耕地保护责任目标考核办法。