房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

广东省深圳市人民政府


深圳经济特区盐业管理处罚规定
（2000年10月6日深圳市人民政府令第93号发布）



（深圳市政府三届八次常务会议审议通过，自2000年11月1日起实施）

第一章 总则
第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）盐业管理，打击盐业违法行为，保障公民身心健康，根据国家有关法规，结合特区实际，制定本规定。
第二条 对特区范围内盐产品生产、加工、运输、销售和使用中违法行为的查处适用本规定。
第三条 深圳盐务局是特区盐业行政主管部门（以下称市盐业主管部门），依照本规定查处特区盐业违法行为。
市、区公安、工商、质量技术监督、卫生、交通等部门依照各自的管理职责协助市盐业主管部门实施本规定。
第四条 任何单位和个人均有权举报盐业违法行为。
凡举报属实经主管部门依法处理的，由处理机关按照查处的非法生产、加工、运输、销售和使用的盐产品的总量每吨一百元给予举报人现金奖励。奖金不满五百元的，按五百元给予奖励；奖金超过三万元的，按三万元给予奖励。

第二章 生产、加工、运输管理
第五条 国家对盐产品实行定点生产、加工制度。凡在我市从事盐产品生产、加工的，必须经市盐业主管部门审核后，报广东省盐业主管部门批准。
违反前款规定的，由市盐业主管部门作如下处理：
（一）责令停止生产、加工行为；
（二）没收非法生产、加工的盐产品；
（三）没收生产、加工设备和工具以及非法所得；
（四）处一万元以上、五万元以下罚款；
（五）非法生产、加工的盐产品价值超过一万元的，处五万元以上、查处的盐产品价值五倍以下罚款。
明知他人非法从事盐产品生产、加工仍为其提供场所的，由市盐业主管部门责令改正，没收非法所得，并可处五千元以上、三万元以下罚款。
第六条 食盐加工单位加工不含碘的医用食盐，须经市盐业主管部门批准，并在包装物的显著位置用中文标明“本品不含碘，请在医生指导下使用”。
违反前款规定的，由市盐业主管部门责令改正，没收已经加工的产品，可以并处五千元以上、三万元以下罚款。
第七条 食盐包装必须符合国家规定的食品包装要求，并用中文注明各种成份及其含量。
在我市销售的食盐包装不符合前款规定的，或者产品与包装说明不相符的，不得在我市上市销售，违者由市质量技术监督部门予以没收，对经销者处一千元以上、五千元以下罚款，对包装单位或个人处五千元以上，三万元以下罚款。
市盐业主管部门发现前款违法行为的，可以暂扣不合格的盐产品以及包装物，并于五日内提请市质量技术监督部门按前款规定处理。
第八条 盐产品由异地运入深圳的，承运人必须持有国家盐业主管部门颁发的准运证，一车（船）一证，证、货同行，并接受市盐业主管部门的监督。
违反前款规定，非法运输盐产品的，由市盐业主管部门没收非法运输的盐产品，对货主处盐产品价值一倍以上、五倍以下罚款；对承运人没收非法所得，并处非法运输的盐产品价值一倍以上、五倍以下的罚款。
市盐业主管部门在查处前款案件时，可以暂扣承运人的运输工具进行调查，但暂扣时间不得超过45天。期限届满后，当事人仍不依法接受处理的，市盐业主管部门应当在依法结案后，将暂扣的运输工具交市财政部门依法处理。

第三章 批发、零售、使用管理
第九条 从事食盐批发业务的，必须按国家规定向市盐业主管部门申办批发许可证。
违反前款规定，未依法取得批发许可证从事食盐批发业务的，由市盐业主管部门责令停止批发活动，没收违法经营的食盐和非法所得，并处一千元以上、五千元以下罚款；情节严重的，处五千元以上、三万元以下罚款。
第十条 从事食盐零售业务的，必须到市盐业主管部门办理零售登记。
违反前款规定，未依法办理零售登记而从事食盐零售业务的，由市盐业主管部门责令限期办理登记。逾期不办理登记的，处五百元罚款。
第十一条 食盐必须按国家规定标准加碘后方可销售。
食盐专营单位、批发商违反前款规定，将非碘盐作为食盐出售，或者以非碘盐冒充碘盐出售的，由市盐业主管部门责令停止违法行为，没收非法经营的盐产品，并处五千元以上、三万元以下罚款；非法经营食盐数额巨大的，最高可处非法经营的盐产品价值五倍的罚款。
食盐零售商违反第一款规定，将非碘盐作为食盐出售，或者以非碘盐冒充碘盐出售的，由市盐业主管部门责令停止违法行为，没收非法经营的盐产品，并处一千元以上、五千元以下罚款；经销数量较大，或者多次违反第一款规定的，没收非法经营的盐产品，并处五千元以上、三万元以
下罚款，并可将经营者名单在新闻媒体上予以公示。
第十二条 从事食盐批发业务的，必须按照国家规定从所在地区一级盐产品专营机构购买食盐。食盐零售商应当从所在地盐产品专营机构购买食盐，或者从特区内具有批发许可证的批发商购买食盐。
食盐批发商和零售商违反前款规定，从不具有合法经销食盐资格的单位和个人购买食盐的，由市盐业主管部门没收非法经营的盐产品，并处一千元以上、五千元以下罚款；情节严重的，处五千元以上、三万元以下罚款。
第十三条 盐产品专营机构、批发商应当将其购买和销售盐产品的情况进行登记，并按照市盐业主管部门的规定申报。
盐产品专营机构、批发商不按前款规定进行食盐购销登记和申报的，由市盐业主管部门责令改正；逾期不改正的，可以处五百元以上、二千元以下罚款。
第十四条 饮食业经营者以及机关、学校、幼儿园、厂矿等单位的集体食堂向他人提供含盐食品的，必须使用符合国家标准的碘盐。
饮食业经营者以及机关、学校、幼儿园、厂矿等集体食堂使用不含碘的食盐，或者使用产品质量不合格以及变质、过期的食盐加工食品的，由市盐业主管部门处经营者或集体食堂举办单位五千元以上、三万元以下罚款，并可在新闻媒体上予以公示。
第十五条 医疗用不含碘的食盐实行定点销售，销售点由市盐业主管部门指定并予以公告。
其他单位和个人私自销售不含碘的食盐，按本规定第十一条第二款、第三款规定处罚。
第十六条 因生产、研究需要使用工业盐的，使用单位应当到当地盐产品专营机构购买，并在当地盐业主管部门监督下使用。
违反前款规定私自购买工业盐的，由市盐业主管部门处一千元以上、五千元以下罚款。
第十七条 市盐业主管部门应定期对批发和零售市场上的含盐食品进行抽查，发现含盐食品所含盐不符合国家规定要求的，应将该商品没收并予以销毁，并将该商品的名称、商标、生产厂家、生产日期等资料予以公告，提醒市民注意。
第十八条 因生产、科研需要从国（境）外进口盐产品或者将出口盐转为内销的，必须经广东省盐业主管部门批准，并接受市盐业主管部门的监督。
违反前款规定私自进口或者私自内销盐产品，价值不超过一万元的，由市盐业主管部门没收私自进口或者内销的盐产品，处五千元罚款；私自进口或者私自内销盐产品价值超过一万元的，处私自进口或者私自内销盐产品价值二至五倍罚款。
第十九条 禁止销售液体盐（含天然卤水）或者使用液体盐加工食品。
违反前款规定的，由市盐业主管部门责令停止违法行为，没收非法销售、加工的产品，并处一千元以上、五千元以下罚款；情节严重的，处五千元以上三万元以下罚款。
第二十条 违反有关法律规定，私自印制食盐包装标识的，市盐业主管部门可责令停止违法行为，暂扣非法印制的包装标识，并提请市质量技术监督部门依法处理。
第二十一条 违反本规定，非法生产、加工、运输、销售盐产品，危害公民身心健康，严重扰乱我市食盐专卖市场秩序，构成犯罪的，市盐业主管部门应当提请司法机关依照《中华人民共和国刑法》第一百四十三条和第二百二十五条追究刑事责任。
第二十二条 有关单位和个人阻挠执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》第十九条规定予以处罚；以暴力、威胁方法阻碍执法人员依法执行公务的，依法追究刑事责任。

第四章 处罚程序规定
第二十三条 市盐业主管部门以及其他有关行政主管部门依照本规定实施处罚时，应当由本机关两名以上具有行政执法资格的人员共同调查处理。
第二十四条 执法人员在依照本规定实施处罚时，必须遵守下列规定：
（一）向当事人说明身份并出示有效执法证件；
（二）向当事人口头宣示处罚决定的主要内容、执行办法、以及不服处罚决定时的救济措施；
（三）出具符合规定格式的处罚决定书；
（四）扣押、没收财产时，出具被扣押或者没收财产的清单，并由当事人签名或者盖章；
（五）收缴罚款时，必须出具有效的财政收据。
第二十五条 市、区质量技术监督、食品卫生监督、工商行政管理部门可以在自己的职权管辖范围内，依照本规定的有关规定处罚盐业违法行为。
两个或两个以上的机关对同一违法行为有管辖权的，由最先调查处理的机关管辖。
各行政主管部门不得对同一违法行为重复处罚。
第二十六条 罚款五千元以上或者没收财产价值五千元以上，当事人要求举行听证会的，决定处罚的机关必须在正式决定之前依照规定程序举行听证会。
第二十七条 当事人对市盐业主管部门的行政处罚决定以及有关强制措施不服的，可以向深圳市人民政府行政复议办公室或者向广东省食盐专卖局申请复议，也可以直接向人民法院起诉。

第五章 附则
第二十八条 本规定自二○○○年十一月一日起实施。
第二十九条 宝安、龙岗两区参照本规定执行。

附：《中华人民共和国刑法》第一百四十三条、第二百二十五条规定
第一百四十三条 生产、销售不符合卫生标准的食品，足以造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾患的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额50％以上2倍以下罚金；对人体健康造成严重危害的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处销售金额50％以上2倍
以下罚金；后果特别严重的，处7年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处或者单处销售金额50％以上2倍以下罚金或者没收财产。
第二百二十五条 违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得1倍以上、5倍以下罚金；情节特别严重的，处5年以上有期徒刑，并处违法所得1倍以上、5倍以下罚金或者没收财产：
（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；
（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定经营许可证或者批准文件的；
（三）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。



2000年10月6日